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2024-11-13 18:36:09 来源：人民日报

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　　2024年11月13日,

简解：

1、什么是商品房预售款

商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。

2、商品房预售款的所有权属于谁所有

属于开发商�Ｇ易魑恢痔厥獾亩�，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。

3、商品房预售款的用途是什么

凭据《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款和《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》的有关划定，商品房预售款的用途是用于工程的建设，也即用于工程施工建设款的支付，不得做其他用途。

4、商品房预售款的支付监管

《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐。一般来说，各地有自己的对商品房预售款的监管步伐，商品房预售款一般来说不可自由使用，需履行一定的审批手续方可使用。

5、人民法院对商品房预售款进行冻结或强制执行的态度

首先，法院对冻结和执行商品房预售款要接纳严谨和审慎的态度。

法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的执法划定。实践中，各地做法也有差别。鉴于商品房预售款监管账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程如期竣工、维护购房者正当权益的焦点功效，人民法院关于该账户的保全、执行，相关于普通账户，应接纳更为谨慎的态度。

其次，在包管建设工程施工正常进行的情况下，方可冻结商品房预售资金监管账户，但不得影响该监管账户所涉建设工程施工的正常进行，不得影响涉案工程建设资金的实时发放，且尽量不接纳全部冻结账户资金的方法。

第三，在强制执行阶段，只能在设立监管账户的目的已经实现后，或预售款资金满足项目建设所需资金之外的部分，方可接纳执行步伐。

第四，有多个资金监管账户的，部分资金监管账户的目的已经实现的，可就该部分监管账户资金实施冻结和执行。

第五，在资金监管协议约定的终止条件已经成绩的情况下，可以冻结和执行监管账户资金。

第六保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售监管账户内，以规避执行的，执行法院应查明该情形是否保存，并在查明此基本事实的前提下，再确定执行机构能否接纳强制执行步伐。

案例详情：

1、中华人民共和国******（2018）最高法执监105号执行裁定书

关于商品房预售款监管账户问题。依据《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐，确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的执法划定。实践中，各地做法也有差别。凭据江门中院在异议裁定中查明的事实，江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重监管，房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时，必须向江门市住房和城乡建设局提出申请，由住房和城乡建设局批准，并且使用预售房款，只能购置该项目建设必须的建筑质料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。因此，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程如期竣工、维护购房者正当权益的焦点功效，人民法院关于该账户的保全、执行，相关于普通账户，应接纳更为谨慎的态度。在保全阶段，保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户，人民法院应当对该在建工程施工情况、建筑质料购置情况、工人人为支付以及税费支付等情况作出严格审查，在包管建设工程施工正常进行的情况下，方可接纳保全步伐，且尽量不接纳全部冻结账户资金的方法。纵然是在执行阶段，也应在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，可接纳执行步伐。

2、山东省高级人民法院（2020）鲁执复422号执行裁定书

本院认为，本案争议的焦点是东营中院冻结商品房预售资金监管账户是否正确。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以包管购房者的利益不受损害。人民法院能否执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的执法划定。可是，商品房预售款监管账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程如期竣工、维护购房者正当权益等功效，人民法院关于该账户的执行，相关于普通账户，应接纳较为谨慎的态度。本案中，东营中院依据东营市东营区住房和城乡建设局所作的情况说明，裁定解除对监管账户存款663.30万元的冻结，用于支付农民工人为，并无不当。关于监管账户剩余存款，应在设立该账户的目的已经实现后或账户资金满足项目建设所需资金之外另有剩余，方可接纳执行步伐。

3、江西省高级人民法院2020年10月27日作出的（2020）赣执复95号执行裁定书

本院认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结预售资金监管账户。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。凭据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定，钱币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，关于购房者而言，具有比较大的危害，都会房地产治理法第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，***以《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（*********）要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以包管购房者的利益不受损害。本案现有证据能够证明茂林房地产公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为*********的银行账户为茂林华府天地项目第10#幢（楼），第6#幢（楼），第8#、11#幢（楼）的商品房预售资金监管账户，账户内资金系被执行人茂林房地产公司预售房产所得，应优先支付该房产所在工程建设，如不实时支付，将无法包管工程建设正常进行。目前，因茂林房地产公司拖欠施工方工程款，该工程已处于停工状态。因此，对该预售资金监管账户予以解封，包管众多普通购房者的正当权益不受损害，确保预售资金用于工程施工建设，是切合我国都会房地产治理规则定和***有关通知精神的。综上所述，复议申请人的复议请求建立，应予支持。

4、山东省高级人民法院2020年9月10日作出的（2020）鲁执复261号执行裁定书

本院认为，本案审查的焦点问题是人民法院能否冻结商品房预售资金。凭据齐河县商品房预售资金监管协议，济南中院冻结的发林公司在中国农业银行齐河县支行的×××64账户为商品房预售资金监管账户。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。凭据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定，钱币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。但由于开发商预售的商品房属于期房，关于购房者而言，具有较大危害，《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月，《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（国步伐［2013］17号）亦要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以包管购房者的利益不受损害。关于本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定，在包管建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项，即涉案商品房预售资金监管账户，虽然可以对相应款项予以冻结，但不得影响该监管账户所涉建设工程施工的正常进行，不得影响涉案工程建设资金的实时发放。

5、四川省高级人民法院2020年7月13日作出的(2020)川执复161号执行裁定书

关于案涉监管账户内预售资金的问题，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。凭据《中华人民共和国物权法》的相关划定，钱币作为一种特殊的动产，接纳占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐，确保商品房预售资金能够用于工程建设，以包管购房者的利益不受损害。就普通债权的执行而言，应当综合考虑相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定，在包管工程建设正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金富足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。本案中，《汉中市中心城区商品房预售资金监管协议书》约定的商品房初始挂号已完成，监管协议终止条件已成绩。目前，在既没有其他优先受偿权人向执行法院提出异议，复议申请人也未提供建设工程优先债权证据的情况下，执行法院裁定扣划复议申请人名下案涉监管账户内预售资金并无不当。在扣划实施中，优先受偿权人可向执行法院主张权利，执行法院应当进行审查处理。故复议申请人的该项复议理由缺乏事实依据，不可建立。

6、安徽省高级人民法院2020年7月8日作出的（2020）皖执复100号执行裁定书

一审铜陵中院认为，本案的争议焦点为是否应解除对涉案七个银行账户内存款的冻结。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，关于购房者而言，具有很大的危害。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年2月26日宣布的《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（国办发［2013］17号）要求各地区要切实强化预售资金治理，制定外地区商品房预售资金监管步伐，以包管购房者的利益不受损害。本案中，资金监管部分、开户行和铜陵滨江公司凭据相关规范性文件签订了商品房预售资金监管协议，涉案的七个银行账户为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户。本案执行中，是否冻结涉案监管账户内的存款，应综合考虑相关执规律则及规范性文件对商品房预售资金的治理划定、项目的施工进度，以及监管资金额度使用等情况，包管建设工程施工正常进行。关于为“雍江壹号院”1号、2号、3号楼，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金监管账户，由于累计拨付金额已达监管总额，且“雍江壹号院”1号、2号、3号楼已竣工验收，异议人请求解除对账户内资金冻结步伐，本院不予支持。关于其余五个监管账户，依现阶段查明的情况，无法确保在扣除本案冻结资金后工程建设资金富足，建设工程施工可正常进行。并且，执行法院已诉前保全了被执行人二百余套在建衡宇，执行程序中可依法处理，以包管申请执行人的权利。故对涉案其他五个商品房预售资金监管账户存款的冻结步伐，应予解除。异议人铜陵滨江公司异议请求予以部分支持。关于铜陵滨江公司提出的超标的查封问题，因诉前保全中法院预查封的为在建工程，其价值未经评估，且对其价值预估应考虑后续投入、工业处理降价等因素，对异议人提出查封工业凌驾执行标的额的主张不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院治理执行异议和复议案件若干问题的划定》第十七条第二项划定，裁定如下：一、解除铜陵中院依（2020）皖07执74号之二、（2020）皖07执74号之四、（2020）皖07执74号之六、（2020）皖07执74号之九、（2020）皖07执74号之十执行裁定，对铜陵滨江公司开立的农业银行铜陵开发区支行12×××01账户、12×××41账户，建设银行铜陵住房建筑业支行34050166880809554433_1账户、34×××22_1账户、34×××88_1账户内存款的冻结。二、驳回铜陵滨江公司的其他异议请求。

二审本院认为，本案的争议焦点为，执行法院裁定解除冻结案涉五个商品房预售资金监管账户内存款的执行步伐是否有执法依据。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求强化预售资金治理，制定外地区商品房预售资金监管步伐，包管购房者的利益不受损害。本案中，北京城建集团要求冻结铜陵滨江公司的七个银行监管账户均为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户，该账户内的资金应当用于相关的工程建设，北京城建集团不是冻结的七个监管账户对应工程的施工方。“雍江壹号院”1号、2号、3号楼，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金监管账户，即农业银行铜陵开发区支行12×××27账户和建设银行铜陵住房建筑业支行建行34×××56_1账户，累计拨付金额已达预售资金监管总额，而其他五个监管账户对应的工程建设尚未竣工，案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工，如果不实时支付，将无法包管工程建设正常进行�；谏鲜鍪率�，并综合考虑执行法院已诉前保全了铜陵滨江公司200余套在建衡宇，在本案复议审查期间，铜陵滨江公司仍有191套衡宇处于被查封状态，衡宇备案总价为158445222元，申请执行人的正当权益基本可以获得包管，铜陵中院对案涉其他五个尚未凌驾预售资金监管总额的监管账户解除冻结的执行行为并无不当。铜陵中院异议裁定认定事实清楚，适用执法正确，本院予以维持。复议申请人北京城建集团的复议申请依法不可建立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院治理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第一项的划定，裁定如下：

驳回北京城建集团有限责任公司的复议申请，维持安徽省铜陵市中级人民法院（2020）皖07执异13号执行裁定。

7、河北省高级人民法院2019年4月9日作出的（2019）冀执复137号执行裁定书

本院认为，凭据******（2016）712号《关于请协商、研究商品房预售款项目可否用于送还公司股东个人债务的有关问题的复函》精神，商品房预售款性质上属于房地产开发企业所有。虽然《都会房地产治理法》第四十四条划定商品房预售所得款项，必须用于工程建设，其立法本意主要是为避免开发商将商品房预售款挪作他用，该款应优先用于在建工程建设，以维护购房者的正当权益，故商品房预售款监管账户内资金不宜执行。但结合本案具体情况，复议申请人东陆公司称第三人景泰公司保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售监管账户内，以规避执行的情形，执行法院应查明该情形是否保存，并在查明此基本事实的前提下，再确定执行机构能否接纳强制步伐。唐山中院在未查清账户内资金性质的情况下，即以（2018）冀02执异1067号异议裁定取消执行机构对第三人商品房预售资金监管账户的冻结步伐，属认定基本事实不清，其结论应予取消。凭据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院治理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第三项之划定?，裁定如下：

一、取消唐山市中级人民法院的（2018）冀02执异1067号异议裁定。

二、发回唐山市中级人民法院重新审查#??。

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